إدارة البناء

التعاقد مع المقاولين


هل تحتاج إلى عقود؟ نعم هي الاجابةالقصيرة
تعد العقود جزءًا أساسيًا من مجموعة الورق التي ستساعد في ضمان حصولك على ما تريد. يبدأ هذا المسار بالرسومات الأولية وينتقل إلى الرسومات الخاصة بالمصمم ثم إلى الرسومات العاملة. تؤدي التقديرات إلى العقود ، وفي نهاية المطاف ، سيتم إرفاق الطريق بالشيكات الملغاة وشهادة Occu-pancy. إنها قصة ذات بداية ، ووسط ، وخاتمة ، وإذا تم حذف أجزاء منها ، فقد لا تكون النهاية سعيدة.

العقود هي وثائق قانونية تحدد مسؤوليات الأطراف. سيحدد العقد العمل الذي يتعين على كل مقاول القيام به ، والمبالغ التي يتعين عليك دفعها ، والشروط الأخرى. من المحتمل أن يتم رسم المستندات على النماذج القياسية التي تتفاوض عليها أنت ، المقاول ، وربما ينفذها محاميك.

يجب أن تكون العقود مكتوبة دائمًا
في معظم الولايات ، لا يكون العقد ملزمًا إذا لم يكن كتابيًا. إنه منطقي فقط: إذا لم يتم كتابة التفاهم للبدء ، عندما تنشأ حجة في وقت لاحق ، كيف يمكنك معرفة من الذي يتذكره هو الصحيح؟ احصل عليها على الورق.

قد لا تنظر أبدًا إلى العقد مرة أخرى بعد التوقيع عليه. ومع ذلك ، نظرًا لأن العقد بالمعنى القانوني يحدد العلاقة التي تربطك بالزاحم ، فمن المحتمل أنك ستشير إليها من حين لآخر مع تقدم الوظيفة وإجراء الدفعات. عندما تكون هناك خلافات ، ستشير إليها أيضًا لأنها توفر إطارًا يحدد التوقعات والمدفوعات والجداول الزمنية.

من الواضح أن كلمة المقاول تأتي من كلمة العقد. دعنا نقول أنك قابلت المقاول ، ووصفت المهمة ، وأعد تقديراً ، ووافقت على الشروط الأخرى للاتفاقية. يُلزم العقد الذي ينتج عنه المقاول (هذا أنت) بدفع المقاول عن العمل المتفق عليه.

يجب أن يوقع الطرفان العقد ، وأن يلتزم كل منهما بالشروط والأحكام المنصوص عليها في الاتفاقية. بشكل عام ، هذا يعني أن المقاول سيكون ملزماً بتوفير مواد محددة وأداء خدمات معينة لك. بدوره ، سوف تكون هناك حاجة لدفع ثمن تلك البضائع وهذا العمل.

ومع ذلك ، يجب أن يحدد العقد بأكبر قدر ممكن من التفاصيل العمل الذي يتعين القيام به. إذا تم إعداد التقدير على أساس الخطط والمواصفات ، فيجب أن تصبح جزءًا من العقد أيضًا. إذا تم إعداد التقدير دون مجموعة رسمية من المواصفات ، فقد حان الوقت للحصول على التفاصيل. يجب إدراج المواد المطلوب استخدامها ، ليس فقط الكمية ولكن أيضًا أسماء العلامات التجارية وأرقام الطراز والأبعاد والوزن والجودة واللون والتفاصيل الأخرى. يجب تحديد جدول للعمل ، وكذلك الأسعار وشروط الدفع.

في معظم الأحيان تبدأ عقود التجديد في الحياة كتقديرات. إذا كنت تضيف سطحًا بعيدًا عن مطبخك ، فقد يصل المقاول إلى منزلك في إحدى الليالي ، ويناقش معك المهمة التي يتعين القيام بها ، ويفحص الموقع ، ثم يتقاعد إلى الحاسبة ولوحة القصاصات. من المحتمل أنه سيستخدم نموذج عقد تقدير قياسي ، وقد يقوم قبل قليل من تدوين اسمك وعنوانك ووصف العمل الذي يجب القيام به والمواد التي ستستخدمها ، ثم التوقيع على الورقة وتسليمها لك من اجل احترامك. قد يطلب منك التوقيع في الحال ثم هناك وأيضًا دفع جزء من السعر. قد يعد بأن يبدأ العمل في الصباح. تستطيع ان تكون بهذه البساطه.

هل تريد التوقيع على الخط المنقط؟
استخدم حكمك الخاص: قد يكون من المنطقي استئجاره ، فقد ترغب في القيام به على الفور ، وربما تكون قد قمت بعمل مع هذا الزميل من قبل وتعرفه على أنه جدير بالثقة. بشكل عام ، ومع ذلك ، أود أن أقترح عليك أن تكون في وضع أفضل إذا كنت تأخذ وقتك وتفكر في القرار المناسب.

سواء كانت الوظيفة كبيرة أو صغيرة ، السعر متواضع أو محير العقل ، هناك أسئلة أساسية يجب طرحها من المقاول وحول المقاول.

هل يقوم هذا المقاول بعمل جيد؟ الطريقة الوحيدة لمعرفة هي التحقق من بعض وظائفه / المراجع السابقة.

هل السعر عادل؟ ما لم يكن لديك اثنين أو أكثر من تقديرات قابلة للمقارنة ، لا يمكنك proba-bly إصدار هذا الحكم. الحصول على ثلاثة على الأقل هو ممارسة جيدة.

هل هذه القطعة من الورق عادلة لك؟ لا سيما إذا كانت الوثيقة طويلة ومليئة بطبعة صغيرة ، فاطلب من محاميك إلقاء نظرة. (إذا كانت تكلفة العمل المرتبط به صغيرة ، فقد لا ترغب في إنفاق الوقت والمال للحصول على محاميك لمراجعته. قد لا يكون من المنطقي إذا كانت رسوم المحامي ستكون أكبر من سعر المقاول. إحدى القواعد الشائعة الشائعة هي مطالبة المحامي بمراجعة أي عقد يكلفك أكثر مما تقوم به في الأسبوع.)

هل تفهم كل كلمة؟ في العديد من الولايات ، يشترط القانون أن تكون العقود مكتوبة بلغة واضحة ، ولكن بغض النظر عن الحالة في منطقتك ، احرص على عدم فهم ما تقوم بالتوقيع عليه. لا تنخدع بمواقع معقدة مثل "الصدارة" و "بصرف النظر" للموافقة على شيء لا تقصده.

هل يتضمن العقد كل قطعة من الورق بين اثنين من الموقعين على العقد؟ يتضمن ذلك الخطط والمواصفات التي قدمتها للمقاول والتقدير وأي تغييرات قدمها لك في المقابل. تذكر أن التمثيلات المكتوبة فقط هي التي ستخضع لاختبار معظم المحاكم.

شروط الدفع
يجب ألا تدفع أبدًا أكثر من جزء بسيط من التكلفة الكاملة للوظيفة قبل بدء العمل. تقدم 10 أو 15 في المائة من التكلفة المقدرة معقول. بشكل عام ، المبدأ الواجب اتباعه هو أن الأموال يجب أن تتغير أيديها على أساس التقدم ، وليس الحديث أو الأوراق.

إذا طلب المقاول دفع مبلغ كبير بشكل غير متناسب مقدماً ، ابحث عن مقاول آخر. يشير الحس السليم أيضًا إلى أنه يجب حجب ما بين 15 إلى 20 بالمائة على الأقل من المجموع حتى تنتهي المهمة ، ويجب أن تتم جميع المدفوعات بينهما فقط عند الانتهاء من أجزاء محددة من المهمة ، على الرغم من إجراء عمليات شراء كبيرة للمواد ، يجب أن يتدفق المال. إن دفع الفواتير هو أفضل وسيلة لديك لمراقبة الخطيئة. أنت تدفع عندما يتم العمل بشكل صحيح وليس من قبل.

أنواع العقود
العقود تختلف اختلافا كبيرا. أولئك الذين تتفق معهم مع البنوك للحصول على قروض سيكون لديهم الكثير من اللغة التي تصف الأمور المالية ، أو الأشياء ، أو الأشياء الأخرى. مع العقود المصرفية ، لا يوجد الكثير للتفاوض لأنه من المحتمل أن يكون عقدًا قياسيًا. مع عقود البناء ، كل صفقة مختلفة وسيكون هناك الكثير من التفاصيل للمناقشة. هناك أيضا أنواع عديدة من عقود المقاول. حدد البعض السعر الإجمالي مقدماً حتى تعرف بالضبط ما سيكون السعر النهائي ؛ البعض الآخر أكثر مرونة. لا يوجد نهج واحد صحيح لجميع الوظائف ، لذلك إليك خياراتك.

عقد المبلغ الإجمالي
بالنسبة إلى وظيفة مباشرة بدون الكثير من الرتوش (استخدام المواد المعدة حسب الطلب ، على سبيل المثال ، لتنفيذ تصميم مباشر) ، يكون عقد المبلغ الإجمالي هو الأفضل لك ، والمقاول على حد سواء. سوف ينظر المقاول الخاص بك إلى خططك والمواصفات وربما المبنى الحالي أيضًا. ثم سوف يعطيك سعر. إذا لم يتم إجراء أي تغييرات بعد تقديم تقديره ، فسيتم إلزامه بالاحتفاظ بهذا السعر.

إن عقد المبلغ الإجمالي بسيط ويحدد قبل أن تبدأ عملية البناء بالتكلفة. ومع ذلك ، إذا اخترت اتباع هذه الطريقة ، فتأكد من حصولك على ثلاثة تقديرات أو أكثر. عندما تحصل على تقدير إجمالي ، فلن ترى تفصيلًا للمواد وتكاليف العمالة ، لذلك فمن المستحيل معرفة من التقدير ما إذا كانت نسبة تعاقد المقاول للربح والنفقات العامة هي 10 في المائة أو خمسين في المائة. إذا كان لديك العديد من التقديرات ، فلديك أساس للمقارنة.

على الرغم من أن هذا قد يبدو ترتيبًا مثاليًا ، فإن العديد من المقاولين الذين يقومون بأعمال تجديد ، لن يوافقوا على عقد مبلغ إجمالي. هناك الكثير من الأشياء المجهولة: ماذا لو اكتشفوا مشاكل هيكلية؟ أو لديك صعوبة في العثور على مواد جديدة لتتناسب مع المواد القديمة؟ غالبًا ما لا يتم التعرف على أضرار الحشرات حتى يتم فتح الجدران. لا يريد المقاولون أن يجدوا أن أرباحهم تتآكل كليا بسبب سوء الحظ الذي لم يتمكنوا من تحقيقه قبل بدء العمل.

عقود التكلفة الزائدة أو الوقت والمواد. تعني طريقة الدفع هذه أنك أنت ومقاولك سيوافقان على نسبة مئوية تبلغ 10 أو 20 في المائة مقابل رسومه. وسيقوم بعد ذلك بفرض تكاليفه الفعلية على الوقت والمواد بالإضافة إلى النسبة المئوية. على سبيل المثال ، من شأن وظيفة ذات تكلفة المواد ، على سبيل المثال ، 50000 دولار ، مع رسم متفق عليه بنسبة 20 في المائة للمقاول ، أن تكلفك 60،000 دولار.

إن العيب الأكثر وضوحا لعقود التكلفة الزائدة هذه هو أنه كلما زاد المقاول الذي ينفقه ، زاد ما ينفقه. لا يوجد أي حافز له لإبقاء التكاليف منخفضة ، لأنه عندما يكون هناك سعر مقدما يعرف أنه عليه أن يعيش معه. من ناحية أخرى ، عندما يتعلق الأمر بالوظائف التي تتضمن التعديل التحديثي لمنزل قديم أو حيث يوجد بالضرورة بعض المجهولين (ربما لم يتم اتخاذ قراراتك النهائية بشأن زميله في العمل بعد) ، فسوف يعطيك عدد قليل من المقاولين سعرًا إجماليًا. لا يمكنهم تقدير ما لا يعرفونه.

تأكد من مراجعة مراجع المقاول الخاص بك بعناية مضاعفة إذا قررت بشأن ترتيب الوقت والمواد.

سعر اضطراب
تتمثل إحدى طرق تحديد الحد الأعلى مع الاحتفاظ بمرونة ترتيب التكلفة الزائدة في جعل المقاول يوافق على القيام بالعمل على أساس ما يُعرف باسم "سعر الضبط". هذا يعني أنك توافق على الحد الأقصى للسعر قبل أن يبدأ العمل. ثم يمضي على أساس التكلفة الزائدة. عند الانتهاء من العمل ، إذا كان السعر أقل من سعر الضبط في العقد ، فأنت تدفع أقل ؛ إذا كان الأمر أكثر من ذلك ، فهذه هي مشكلته ، ولن تدفع أكثر من السعر المضطرب.

المعدل بالساعة
قد يطلب بعض المتعاقدين الصغار العمل بأجر بالساعة بدلاً من الرسوم الثابتة. قد يقولون أنه في النهاية سيكون أرخص بالنسبة لك.

حسنا ، هذا ممكن إذا كان من المستبعد إلى حد ما. من المستحسن أن تصر على تحديد سعر مقدما. بهذه الطريقة لن يكون لديك أي مفاجآت على الطريق. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك تجنب وجود الموظفين والأوراق الإضافية المطلوبة.

رسم
سيطلب بعض المقاولين ، وخاصة الغواصات الصغيرة ذات رأس المال العامل المحدود ، ترتيب سحب. على الرغم من اختلاف كل قرعة ، إلا أن الفكرة الأساسية هي التفاوض حول توازن عادل في المدفوعات مقابل العمل المنجز. قد يتوصل اثنان منكم إلى تقدير للتكلفة بأكملها وجدول زمني للعمل ، ثم يقسم السعر الإجمالي على عدد الأسابيع المطلوبة للانتهاء. عندئذٍ يتم دفع هذا الجزء من السعر إلى المقاول في نهاية كل أسبوع. هذا النهج يتطلب مراقبة الرعاية الكاملة في حالة وجود تأخير. إنه من العدل فقط ما دام العمل يتقدم بالسرعة المتفق عليها.

هذه الترتيبات عادلة لكلا الطرفين ، طالما يتقدم العمل كما هو مقرر. تأكد من أنه في حالة الوظائف التي تتطلب عمليات تفتيش من قبل إدارة المباني ، يتم دفع الجزء الأكبر من الأموال المستحقة عند الانتهاء من المراحل المختلفة فقط بعد إجراء عمليات التفتيش. يجب أن يكون مسئولية المقاول هو التعامل مع عمليات التفتيش. في الحالة النموذجية ، قد يطلب سباك أن يدفع 50 أو 60 في المئة من السعر الإجمالي عند الانتهاء من "الخام". هذا عادل بما فيه الكفاية ، طالما أن العمل قد مرت التفتيش. سوف تضطر إلى استخدام غرائزك وإحساسك الجيد بشأن أي جزء من المهمة يتم القيام به (إذا كان لديك مهندس معماري أو مدير إنشاءات يرشدك ، فيجب عليه اتخاذ هذه القرارات) ، ولكن إذا كان الفصل كاملاً ، فلا تدفع الثالث. ربع ربع ربع.

هناك شرط ممتاز للتفاوض في عقد هو الشرط الذي ينص على أنه ، في حالة تأخر إتمام عملك لوقت غير معقول ، يمكنك بعد ذلك استخدام الرصيد غير المدفوع في العقد لتوظيف شخص آخر لإنهاء المهمة. يجب أن يحدد البند ما هو الجدول الزمني المتوقع (وبالتالي تحديد ما هو "معقول") ، وقد يتطلب أيضًا إخطارًا (على سبيل المثال ، يجب عليك إخطار المقاول الذي لديه بضعة أيام أو أسبوع لتوحيد تصرفه أو غيره). لكنه يوفر لك خيارًا في حال وجدت نفسك مرتبطًا بمقاول غير جدير بالثقة.

شروط الضرر المصفاة
لأغراض عملية ، فإن بنود الضرر المصفاة هي بنود عقوبة (في الواقع ، بموجب القانون في بعض الولايات القضائية ، فإن هذه الشروط ليست قابلة للتنفيذ لأنها تعتبر عقوبات). تشق بنود الضرر المصفى طريقها إلى عقود البناء من وقت لآخر ، ولكنها ، كقاعدة عامة ، تخلق العديد من المشكلات التي تحلها. إذا تأخر المقاول وكان هناك شرط جزائي في عقده ، فيمكنك المراهنة على إلقاء اللوم على التأخيرات على شخص آخر. ومن سيقول انه مخطئ؟

في أكثر الأحيان ، تنجح بنود العقوبة فقط في خلق الحجج. يعد وضع جدول زمني محدد في العقد أمرًا مهمًا وربما يكون ذا قيمة مثل بند عقوبة.

تغيير الاوامر
أوامر التغيير ليست جزءًا من العقد الأصلي ، ولكنها تعديلات رسمية على ذلك الاتفاق. يتم إصدارها عندما يتغير شيء ما عن الوظيفة: يتم تبديل المواد أو تعديل التصميم أو ظهور بعض التعقيدات غير المتوقعة.

لا يجب أن تكون أوامر التغيير معقدة ، ولكن إذا تغيرت المهمة ، فيجب أن يتم تنفيذ أوامر التغيير. إنها جزء أساسي من مسار الورق الذي تقوم بإنشائه من أجل التحكم في مشروعك.


شاهد الفيديو: نصائح قبل التعاقد مع مقاول (شهر نوفمبر 2021).