شراء وبيع المنازل

أساسيات تقييم المنزل


أنت تعرف ما دفعته مقابل منزلك وكم تبلغ تكلفة المنزل المجاور. أنت تعرف ما كنت قد وضعت في التجديدات. ولكن ما قد لا تعرفه هو مقدار ما يرغب المقرض في تمويله إذا كان منزلك معروض للبيع ، أو إذا كنت في السوق لإعادة التمويل ، أو إذا كنت تفكر في إضافة حد ائتماني لسهم المنزل (HELOC). هذا هو المكان الذي يأتي فيه التقييم. كما يمكن استخدام التقييمات لتقسيم الممتلكات أثناء الطلاق أو التسوية العقارية ، أو تحديد قيمة المنزل من أجل إزالة التأمين على الرهن العقاري ، أو تحديد قيمة للأغراض الضريبية.

في المعاملات العقارية ، يحدد المثمنون القيمة السوقية العادلة للممتلكات ، وهو السعر الأكثر ترجيحًا لبيعها في السوق الحرة. يستخدم المقرض هذه المعلومات لتحديد مقدار الإقراض مقابل العقار ، سواء كان بيعًا مباشرًا أو إعادة تمويل أو ملكية منزل. إذا لم تكن معتادًا على عملية التقييم ، فهذا يساعد على معرفة كيفية وصول المهنيين إلى الأرقام التي تساعد المقرضين في الوصول إلى هذا الرقم. فيما يلي نظرة على كيفية عملها.

أساسيات
نظرًا لأن الحكومة تتحكم في كيفية إجراء التقييمات ، فهي غارقة في اللوائح. كقاعدة عامة في بيع المنزل ، يتم تعيين المثمن من قبل المقرض ويقوم المقرض بتمرير التكلفة إلى المشتري ، وعادة ما يكون ذلك في رسوم الطلب. في إعادة التمويل أو عند الحصول على ملكية المنزل ، يدفع صاحب المنزل للتقييم.

يقارن المثمن سعر بيع المنزل بسعر المنازل المماثلة التي بيعت مؤخرًا في نفس المنطقة. وتسمى هذه المقارنة. على الرغم من عدم وجود قاعدة محددة ، عندما يوافق المقرض على تمويل الرهن العقاري ، فإنه يريد أن يرى ما لا يقل عن ثلاثة مقارنة. يحاول المثمنون إجراء مقارنة بين apple to apple. على سبيل المثال ، لن يتناقض المثمن مع مزرعة تبلغ مساحتها 1700 قدم مربع مع كيب كود المكون من طابقين وهو ضعف الحجم.

تختلف تكلفة التقييم حسب المنطقة ، ولكن ينبغي للمشتري أن يتوقع بشكل معقول أن يضيف 300 دولار إلى 500 دولار لإغلاق التكاليف. قد يطلب من صاحب المنزل الذي يعيد تمويل أو يضيف رهن عقاري ثان دفع الرسوم مقدما.

تقييم تقدير القيمة
يقول John Bredemeyer من Realcorp ، وهي شركة لتقييم أوماها ، إن التقييم ليس تحليلًا لسعر البيع المتفق عليه ، ولكنه رأي في قيمة العقار. يقول: "السعر هو الجزء الذي يتفق عليه البائع والمشتري ، ويمكن أن يكون هو نفسه أعلى أو أقل من القيمة السوقية". التقييم ، من ناحية أخرى ، هو تقدير للسعر الأكثر احتمالا الذي ستجلبه الملكية ظروف السوق العادية ويتم استخدامه لتحديد مقدار الأموال التي يمكن للمالك اقتراضها من المنزل كضمان.

يتفقد المثمن العقاري العقار ، لكن هذه الخطوة لا تشبه تفتيش المنزل بتكليف من المشتري. ويقدر المثمن قيمة المنزل بينما ينظر المفتش إلى حالته المادية. يقوم كل من المثمن والمفتش بفحص الداخل من المنزل ، لكن المثمن موجود للتحقق من عدد وأنواع الغرف وخطة الأرض والقدم المربع والحالة العامة والمرافق المدرجة. قد يقيم المثمن الغرف والكثير ، مع ملاحظة الموقع وكذلك العيوب الواضحة. تقرير المفتشين عن كل من المشاكل الكبيرة والصغيرة. على سبيل المثال ، في حين أن المثمن لن يقوم بفحص المنافذ الكهربائية للتأكد من أنها تعمل ، فإن المفتش سيفعل ذلك.

تقييم منخفضة للغاية الآن ماذا؟
ماذا لو تم تقييم العقار بأقل من المبلغ الذي تأمل فيه؟ يقول Bredemeyer أنه يمكنك تحدي التقييم من خلال تقديم معلومات إضافية. فكر في أن يكون وكيلك العقاري قد وضع حزمة من المقارنات التي تزن مصلحتك أو تشير إلى وسائل الراحة التي ربما تم التغاضي عنها. ليس هناك ما يضمن حصولك على تعديل على التقييم ، لكن الأمر يستحق المحاولة.

تجنب المشاكل المحتملة
بدلاً من التعرض لتقييم منخفض ، تجنب أنواع المشكلات التي تعرقل المبيعات. على سبيل المثال ، إذا فشلت في الحصول على تصاريح مناسبة عند إعادة تشكيلها أو إضافتها إلى منزلك ، فقد تواجهك مشكلة.

في كثير من الحالات ، يمكن أن يؤدي العمل غير المنجز إلى إيقاف بيع المنزل بشكل أسرع من المطرقة التي تؤدي إلى الظفر. كيف يمكنك معرفة ما إذا كانت الإضافة مسموح بها بشكل صحيح إذا لم تقم بإضافتها؟ ألقِ نظرة على المخططات الموجودة في الملف في مكتب الضرائب على المقاطعة أو المدينة. فرص جيدة أنه إذا لم تظهر الإضافة ، فلن يكون للمشروع تصريح.

على الرغم من أن عدم وجود تصريح لن يؤدي بالضرورة إلى إيقاف بيع المنازل ، إلا أنه قد يؤثر على التقييم. إذا تم العثور على تصاريح غير موجودة ، يقترح بريديماير التحدث إلى المسؤولين المحليين وتأمين واحد بعد وقوع الحادث. يقول إن ذلك قد يكلفك عقوبة ، لكن في معظم الأماكن لن تكون هناك مشكلة إذا لم يكن هناك تعارض مع خطوط الانتكاس أو تقسيم المناطق.

هناك طريقة أخرى مؤكدة لتقليل قيمة التقييم المستقبلية وهي الإفراط في البناء في الحي. إذا كانت شوارع منطقتك الفرعية محاطة بمنازل متواضعة من ثلاث غرف نوم وقمت بمضاعفة الاستثمار في مكانك ، فسوف يكون لديك وقت صعب ، إن لم يكن مستحيلًا ، في العثور على مقارنة. يمكن أن يكون امتلاك أكبر وأسوأ منزل في المبنى بمثابة قاتل الصفقة عندما يأتي التقييم. توصي Bredemeyer بالتحقق من المثمن قبل متابعة المشاريع الكبيرة. "اشرك المثمن في الواجهة الأمامية" ، كما يقول. "لا تنتظر حتى تحصل على كلب في هذه المعركة."

نصيحة من المثمن
يقول جون برينان ، مدير الأبحاث والقضايا الفنية لمؤسسة التقييم في واشنطن العاصمة ، إن كل ولاية لديها متطلبات الترخيص الخاصة بها. تعمل وكالته على التأكد من أن المثمنين يلتزمون بالقواعد. يقول برينان: "لقد وقع كل من البائع والمشتري في حالة انفعال تجاه الصفقة". "يحتاج البنك إلى معرفة ما يستحقه من تحليل مستقل ونزيه."

ينصح Brenan مالكي المنازل بالتأكد من أن التحسينات تتطابق مع المنطقة وفهم أن استثمارك لن يحقق دائمًا عائدًا مقابل الدولار عند التقييم. "التكلفة لا تساوي بالضرورة القيمة" ، يقول برينان.

ولكن تجدر الإشارة أيضًا إلى أن تلك التحسينات قد تكون جيدًا ما تبيع منزلك.

إذا كنت بحاجة إلى المثمن المؤهل ، تحقق من المنظمات المدرجة على موقع مؤسسة التقييم.


شاهد الفيديو: تكنوفيلم - أساسيات سلامة الغذاء فى المنزل (شهر اكتوبر 2021).